پرسش و پاسخ های سرقفلی
پرسش: آیا با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در مجلس شورای اسلامی، قانون
روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به کلی نسخ شده است یا نه؟
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، در مورد محل‌های
کسب و پیشه یا تجارت تا موقعی که عدم مشروعیت آن از طرف شورای نگهبان اعلام
نگردیده، به قوت خود باقی بوده و قابلیت اجرا دارد.
قانون حاکم در تمدید اجاره‌نامه قدیم
در زمان حاکمیت ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش: در قراردادهای اجاره واحدهای تجاری که هر ساله تمدید می‌شود اگر مالک
مبادرت به فروش ملک نماید و خریدار تقاضای تخلیه محل را بنماید، آیا موضوع مشمول
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ خواهد بود یا قانون قدیم؟
نظر اکثریت: هدف قانونگذار این بوده است که روابط موجر و مستأجر بر اساس قانون
جدید عمل شود و عمل به قانون سابق استثناست و چون هر ساله قرارداد تمدید می‌شده
است و از جمله در حاکمیت قانون جدید نیز تمدید شده است، باید به این قانون عمل شود
و نحوه تخلیه نیز بر اساس قانون جدید خواهد بود.
نظر اقلیت: اگر طرفین در حاکمیت قانون جدید، اجاره را تمدید نمایند و هدفشان
قانون جدید باشد، بر اساس این قانون عمل خواهد شد، ولی با توجه به تمدید هر ساله
اجاره از سالیان قبل تا حاکمیت قانون جدید، دیگر این قانون عمل نخواهد شد و حقوق
سابق مستأجر به قوت خود باقی خواهد بود.
نظر کمیسیون نشست قضایی (۱): با فرض این‌که رابطه اجاره فیمابین موجر و مستأجر، در مورد واحد
تجاری قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، این رابطه اجباری مشمول قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در باب اجاره محل‌های کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود و به موجب
مقررات این قانون صرف انقضای مدت اجاره، موجب زوال حق استفاده مستأجر از مورد
اجاره نیست و تمدید هر ساله مدت اجاره هم تأثیری در حق مستأجر ندارد، با این وصف
درصورتی‌که موجر، ملک مورد اجاره را به دیگری بفروشد خریدار ملک، قائم‌مقام موجر
سابق خواهد بود و از حقوقی برخوردار می‌شود که وفق قانون مصوب ۱۳۵۶ برای موجر برقرار شده بوده است و به صرف عنوان خریداری ملک نمی‌تواند
تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند.
قانون حاکم بر اجاره‌نامه رسمی تنظیمی
برای رابطه استیجاری مسبوق به سابقه
پرسش: اگر تصرف مستأجر محل کسب مسبوق به عقد اجاره سابق باشد و پس از تاریخ
تصویب ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر اجاره‌نامه رسمی جدید تنظیم
گردد آیا مورد مشمول ماده واحده مذکور است یا نه و اساساً دایره شمول ماده واحده
چیست؟
نظریه که در تاریخ ۲۱/۱۲/۱۳۶۵ به اتفاق آراء اعلام شد.
حسب مستفاد از ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر این
ماده ناظر به عقد اجاره‌ای است که پس از تاریخ تصویب ماده واحده ابتدائاً واقع شده
باشد. بنابراین، شامل روابط قبل از تاریخ تصویب ماده واحده نمی‌شود ولو آن‌که بعد
از تاریخ تصویب در مقام تمدید و تجدید اجاره سند اجاره جدیدی تنظیم شده باشد و
اساساً ماده واحده مذکور ناظر به مواردی است که:
اولاً: رابطه استیجاری بعد از تاریخ تصویب آن ایجاد شده باشد؛
ثانیاً: عقد اجاره به موجب سند رسمی محقق شده باشد؛
ثالثاً: هیچ‌گونه سرقفلی و یا پیش‌پرداخت به مالک تأدیه نشده باشد.
بنابراین، چنانچه قرارداد اجاره عادی یا شفاهی و یا درصورت رسمی
بودن سرقفلی یا پیش‌پرداخت تأدیه شده باشد مورد مشمول ماده واحده نیست ولو آن‌که
قرارداد مربوط به بعد از تاریخ تصویب ماده واحده باشد.
شرایط حکومت ماده واحده مصوب۱۳۵۶
پرسش:شرایط شمول ماده واحده مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ را بر روابط استیجاری بیان نمایید؟
1.
اجاره‌نامه طی سند رسمی منعقد شود. ۲٫ رابطه استیجاری بدواً در زمان لازم‌الاجرا
شدن ماده واحده ایجاد شده باشد. (فاقد سابقه) ۳٫ موجر مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت یا سرقفلی دریافت نکرده باشد.
پرسش:در سال ۱۳۶۹ مغازه‌ای با سند رسمی به اجاره واگذار
شده اگر احراز شود که در زمان تنظیم اجاره‌نامه پیش‌پرداخت از سوی موجر پرداخت
گردیده تکلیف چه خواهد شد؟
یقیناً درصورت احراز پیش‌پرداخت یا سرقفلی اجاره منعقده از شمول
ماده واحده ۱۳۶۵ خارج خواهد شد و تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود.
اثر شرط عدم افزایش اجاره‌بها در
اجاره مشمول ق.ر.م.م ۱۳۵۶
پرسش: شرط توافق بر عدم افزایش اجاره‌بها
در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر چه حکمی دارد؟
توافق بر سر عدم افزایش اجاره‌بها در تمام مدت رابطه‌ی استیجاری از
جمله طرقی است که حسب مقررات ماده۳۰ ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ به منظور جلوگیری از اجرای مقررات ماده۴ قانون مذکور است و
لذا قابل ترتیب اثر نمی‌باشد.
«نظریه مشورتی شماره ۱۱۶۵/۷، مورخ ۱۸/۲/۱۳۸۱ اداره حقوقی دادگستری»
پرسش:در ضمن عقد اجاره، شرط شده است که موجر حق افزایش مال‌الاجاره را
ندارد آیا چنین شرطی صحیح و قابل اجرا است یا نه؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، برای هر یک از موجر و مستأجر این حق
را شناخته است که با حصول شرایط مذکور در این ماده، درخواست تجدیدنظر در میزان
اجاره‌بها کند. توافق طرفین قرارداد اجاره، مبنی بر خودداری از اعمال این حق، در
واقع جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستأجر بوده و مطابق ماده‌ی ۳۰ قانون مذکور،
دادگاه می‌تواند آن را باطل و بلااثر اعلام کند.
«نظریه مشورتی شماره ۵۶۳۹/۷، مورخ ۱/۱۲/۱۳۶۰، اداره حقوقی دادگستری»
اثر شرط عدم حصول حق سرقفلی و حق کسب
و پیشه در اجاره مشمول ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش: چنانچه در اجاره‌نامه‌ای قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
در زمان فسخ اجاره یا تخلیه نخواهد داشت، آیا چنین شرطی معتبر خواهد بود؟
درصورتی‌که در اجاره‌نامه قید شود که مستأجر حق سرقفلی و حق محل
کسب و پیشه در زمان فسخ یا تخلیه نخواهد داشت، با فرض بروز اختلاف، ماده‌ی ۲۴ قانون روابط مالک
و مستأجر، شامل مورد خواهد بود و اصل حق سرقفلی و محل کسب و پیشه با چنین شرطی
منتفی نمی‌شود.
«نظریه مشورتی مورخ ۱۸/۲/۱۳۵۱ مندرج در شماره ۳۲ مجله هفته
دادگستری ص ۱۱۸»
اثر شرط تخلیه در قرارداد اجاره مشمول
ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش:مستأجر یک باب خانه، ملتزم می‌گردد که پس از انقضای مدت اجاره، مورد
اجاره را حداکثر تا ۵ ماه تخلیه و تحویل موجر نماید و اگر تخلف نمود علاوه بر اجرت‌المسمی،
به ازای هر روز هزار ریال به عنوان وجه‌الالتزام به موجر پرداخت کند. آیا چنین
شرطی لازم‌الوفاء است یا خیر؟
1.
درصورتی‌که قرارداد، بعد از تصویب و اجرای قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ منعقد گردیده باشد، با التفات به ماده‌ی ۱۰ قانون مدنی و شمول
مقررات قانون مذکور و قانون مصوب سال ۱۳۶۲ چنین تعهدی معتبر بوده و دعوایی که
در زمینه‌ی مطالبه‌ی وجه التزام طرح گردد، قابلیت اجرا دارد.
2.
درصورتی‌که قرارداد مزبور، در زمان حکومت قانون روابط موجر و
مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ منعقد شده باشد، بر اساس ماده‌ی ۳۰ قانون اخیرالذکر،
باطل و بی‌اعتبار خواهد بود.
«نظریه مشورتی شماره ۵۵۵۸/۷، مورخ ۳/۱۲/۱۳۶۲، اداره حقوقی دادگستری»
اثر شرط اسقاط حق کسب و پیشه اجاره
مشمول ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش: اگر به موجب شرط مذکور در سند اجاره مستأجر با اعلام این‌که چیزی بابت
سرقفلی نپرداخته حقوق کسب و پیشه را از خود ساقط نماید آیا می‌توان به شرط عمل
نمود؟
نظریه که به اتفاق آراء در تاریخ ۲۲/۱۲/۱۳۶۴ اعلام شده است.
چون سرقفلی از حقوق مستأجر است که به مرور زمان در اثر فعالیت‌های
او در مورد اجاره ایجاد می‌شد و حقی نیست که در ابتدای عقد اجاره محرز و میزان آن
مشخص باشد. بنابراین، قابل اسقاط نیست. چه این امر در واقع اسقاط حق مجهول آینده
خواهد بود و این شرط باطل است. مضافاً پذیرش این شرط ممکن است موجب سوءاستفاده
مالکین گردد، که در آغاز اجاره اراده خود را بر عدم تعلق سرقفلی به مستأجر ضعیف
تحمیل نمایند. به موجب ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر نیز این
شرط باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست.
اثر شرط داوری در قرارداد اجاره مشمول
ق.ر.م.م. ۱۳۵۶
پرسش:طبق مفاد اجاره‌نامه‌ی عادی، توافق شده در صورت بروز اختلاف، به داور
مرضی‌الطرفین ارجاع شود و رأی داور بین آنان لازم‌الاجراء باشد. آیا شرط ارجاع امر
به داوری، با ماده‌ی ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ برخورد ندارد؟
از ماده‌ی ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ منع ارجاع امر به داوری در موارد مربوط به قانون یاد شده، احراز
نمی‌شود. النهایه، درصورتی‌که رأی داور برخلاف قوانین موجد حق باشد، مورد منطبق با
ماده‌ی ۶۶۵ [ماده‌ی ۴۸۹ قانون فعلی] قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
«نظریه مشورتی شماره ۲۸/۷؛ مورخ ۶/۴/۱۳۷۵ اداره حقوقی دادگستری»
پرسش: به کدام یک از محل‌های استیجاری حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد؟
چنانچه مورد اجاره{محل} مشمول مقررات ق.ر.م.م. سال ۱۳۵۶ باشد، با توجه به مصوبه‌ی سال۱۳۶۹مجمع تشخیص مصلحت نظام دائر بر اجرای قانون سال ۱۳۵۶، مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.{البته مشروط بر
این‌که فعالیت انجام شده در محل اجاره جز مشاغل تجاری باشد
«نظریه مشورتی شماره۵۴۶۱/۷؛ مورخ۲۳/۷/۱۳۸۱ اداره حقوقی دادگستری»